不動産売買の方法は大きく分けて2つの方法があります。
ひとつ目は、不動産会社に仲介をお願いして物件売買の仲介に入ってもらう方法。
ふたつ目は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
今回は、不動産会社に仲介をお願いして物件売買の仲介に入ってもらう方法についてご紹介いたします。
不動産売買は、生涯に何度も経験することがありませんので不動産会社の言いなりになって契約してしまうと結果的に「損」をしてしまう可能性があります。
今回ご紹介するのは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ「媒介契約」の種類についてご説明いたします。
「媒介契約」と見ると難しく感じるかも知れませんが、単に不動産会社に家を売ってもらうための契約と考えて問題ありません。
不動産会社のこの「媒介契約」をしないと実際に販売活動を行うことはできません。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それでは、それぞれ確認していきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とはその名の通り「専属」で不動産会社と契約する契約方法です。
不動産会社1社に不動産売買の依頼を行い、自己発見取引もできない契約です。（自分で買主を探して契約すること）
不動産会社が特に進めてくる契約方法でもあります。
不動産会社の利益は物件の仲介をしたときにもらえる「仲介手数料」です。
専属専任媒介で契約をすると他業者の問い合わせなどがすべて担当している不動産会社へと問い合わせがあり、契約したときには売主から仲介手数料を得ることができます。
そのため、専属専任媒介にて契約をしてくれた売主には仲介業者独自の特典などが付けられているケースがあります。
専属専任媒介契約の特徴としては、契約の有効期間は「最長3ヶ月」（自動更新はできない）、1週間に1回以上の業務処理状況の報告、指定流通機構への登録（REINS）を5日以内（休業日を除く）があります。
契約期間最長3ヶ月については、後ほどご紹介する専任媒介契約と同一です。
また、自動更新ができない点には注意してください。
物件によっては、販売日数が長期になる場合がありますが、3ヶ月に1度毎回更新が必要となります。
万が一、頼んでいる不動産会社が販売活動を積極的に行ってくれない場合などは、更新のタイミングで他の不動産業者に依頼を変更することが可能です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社にのみ不動産仲介を依頼できるのは専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約の場合は自己発見取引ができる契約方法です。
専任媒介契約の特徴としては、有効期間「最長3ヶ月」（自動更新はできない）、2週間に1回以上の業務処理状況の報告、指定流通機構への登録を7日以内（休業日を除く）となっております。
売主に特に影響があるのは、自己発見取引ができるかどうかでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、先ほど説明した「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」とは違い、複数の業者に同時に媒介を依頼することが可能です。
例えば、専属専任媒介や専任媒介は、A社に媒介を依頼しB社にも依頼するといったことができませんが、一般媒介であればそれが可能です。
また、自己発見取引も行うことができます。
「なにそれ！そんなの複数の業者に依頼して買主を探してもらった方がいいじゃん！」と思ったかも知れません。
しかし、一般媒介契約の特徴として、有効期間「規制なし」、業務処理状況の報告の義務はない、指定情報流通機構への登録の義務はないといった特徴をもちます。
こちらの内容をみていかがでしょうか？
業務処理状況の報告の義務もなければ、指定情報流通機構への登録の義務もありません。
業者からすると一般媒介物件の優先度は低くなります。
なぜ、優先度が低くなってしまうのか。
「仲介手数料」が関係しています。
業者が報酬は「仲介手数料」なので、一般媒介契約によって複数の業者に媒介の依頼をしている場合、自社で売買を成立することができれば問題なく仲介手数料を受け取ることができるので何ら問題はないのですが、一般媒介にて他の業者に売買を成立されたときに受け取れる報酬が0なのです。
さて、優先度の低い理由が分かりましたね？
そうです、業者は物件の売買を成立させるために「物件調査」「資料作成」「ポータルサイトへの登録（SUUMO,at home,Yahoo!不動産など」に経費を掛けて販売活動を行います。
専属専任契約の場合には、必ず自社を通してのみ契約ができる状態なので「広告宣伝費」に経費が掛かったとしても「仲介手数料」を受け取ることができますが、一般媒介契約では仲介手数料がもらえるかわからない状態になるのです。
一般媒介契約は一見自由度が高く、複数の業者に媒介を依頼することができるため魅力的に感じてしまいがちですが、こういった落とし穴があるため注意が必要です。
指定流通機構（REINS）って何？
先ほどから何度も登場しています「指定流通機構」とは、不動産業者間で閲覧することができるポータルサイトと認識すると分かりやすいです。
REINS（レインズ）と呼ばれ、不動産会社間で現在取り扱っている物件の内容を共有しているため、仮にA社に物件を預けたので、物件を探している買主はA社に訪れないと物件を見ることができないと思われがちですが、B社に行ってもC社に行っても同じ情報を見ることができるのです。
不動産会社を何社か回ったことがある人であれば経験されていると思いますが、A社で見た情報と同じ情報がB社C社でもあった。
それは、REINSによって情報が全国的に共有されているからなのです。
ですので、専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだからといって他の業者での案内や紹介をしてくれないといったことはありません。
さいごに
一概にどの契約方法がおすすめといったことは言えませんが、専属専任媒介契約を結んだ時の特典などは確認しておくと良いでしょう。
例えば、インスペクション（家の健康診断のようなもの）を無料で行ってくれる業者や、仲介手数料の割引を行っている業者など多岐に渡ります。
それと同時に、専属専任媒介契約を解除したときのペナルティも同様に確認することを忘れないでください。
専属専任媒介契約を解除した場合、インスペクションに掛かった費用は請求させていただきますなどペナルティがある場合もあります。
また、一般媒介契約でも地元の業者など力を入れている業者もありますので、そのあたりは調べておいた方がいいでしょう。
「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の違いをしっかりと理解した上で媒介契約を結びましょう。
また、基本的にはこちらの内容は媒介契約時に不動産会社が説明してくれるはずですが、万が一説明がなかった場合には突っ込んで聞いてみてもいいかもしれません。
大切な不動産の売買をいいかげんな業者に任せたくはないですからね。